In questo periodo di emergenza coronavirus, moltissimi soggetti giuridici, privati o imprenditori, si sono trovati in grave difficoltà in conseguenza delle restrizioni imposte dai decreti governativi sulla libertà di circolazione ed a quella di poter svolgere determinate attività commerciali. Oltre all’evidente disagio di natura personale, molti soggetti si sono quindi trovati ad essere gravati di un canone di locazione senza per contro, poter godere dell’immobile locato o, quantomeno, a non poterne godere secondo quelle che erano le aspettative ed i presupposti preesistenti al momento della stipula. Basti pensare alla chiusura degli esercizi commerciali e la sospensione di tutte le attività produttive, a eccezione di quelle espressamente previste dalla normativa (Cfr. D.P.C.M. 22 marzo 2020) e l’esodo di centinaia di studenti e lavoratori dalle grandi città e dalle zone più contagiate verso il Sud del Paese. Per tali motivi molti cittadini si sono rivolti alla Associazione Adusbef dei Consumatori, per chiederci delle soluzioni.
Le misure del Governo. Gli unici interventi governativi in materia locatizia, fino ad oggi, si sono limitati a concedere agevolazioni fiscali in favore degli esercenti la cui attività di impresa è stata sospesa a seguito delle misure restrittive “anti-coronavirus”. Con il “decreto Cura-Italia” (decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18) è stato concesso un credito d’imposta pari al 60% del canone di locazione di negozi e botteghe (immobili appartenenti alla categoria catastale C/1) pagato per il mese di marzo 2020. Il credito d’imposta è stato destinato quindi alle sole attività ritenute “non essenziali”, mentre sono state escluse tutte le attività che non hanno dovuto sospendere il proprio servizio in virtù delle imposizioni governative. Nulla è stato previsto per le locazioni abitative. La possibilità di modificare il canone di locazione è quindi interamente demandata alle parti, indipendentemente dalla destinazione dell’immobile, sia essa ad uso abitativo, sia ad uso diverso. Anche la tipologia di contratto (canone libero, convenzionato…) o il regime fiscale (tassazione ordinaria o cedolare secca) non sono rilevanti ai fini delle possibilità offerte dalla normativa”.
Tra sospensione e morosità. Molti commercianti e cittadini si pongono la domanda se è possibile chiedere al proprietario la sospensione o la riduzione del canone, senza incorrere in uno sfratto per morosità. L’avvocato Mancuso evidenzia che l’attuale situazione assolutamente nuova nel panorama giuridico può trovare conforto in alcune norme del codice civile. Ed infatti nel caso in cui il conduttore, nonostante l’emergenza sanitaria, abbia comunque interesse alla prosecuzione del contratto di locazione in essere, giova l’art. 1256 c.c. 2° co, secondo cui: “se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento”. Con la suddetta disposizione, il conduttore, al sopraggiungere di una causa di “forza maggiore” che rende temporaneamente impossibile l’esecuzione del contratto di locazione, consistente nell’impossibilità di svolgere l’attività commerciale ed il conseguente obbligo al pagamento dei canoni, sarebbe giustificato a ritardare nell’adempimento di propri obblighi contrattuali. Ossia, fintanto che perduri l’emergenza sanitaria, il ritardo nel pagamento dei canoni non dovrebbe configurare responsabilità in capo al conduttore, che però al momento della cessazione dello stato emergenziale e a seguito della ripresa della propria attività commerciale dovrà pagare quanto non versato, senza però essere tenuto a versare alcun interesse sui pagamenti a suo tempo non corrisposti.
La riduzione del canone. Alternativamente la soluzione preferibile è quella che, il conduttore può chiedere la riduzione del canone per tutto il periodo in cui resteranno in vigore le limitazioni imposte dal governo per contrastare l’emergenza Covid-19. Molto probabilmente una volta cessata l’emergenza sanitaria, la capacità reddituale dell’imprenditore sarà comunque notevolmente ridotta, pertanto si consiglia un ulteriore valido rimedio consistente nella pattuizione con il locatore ad una definitiva riduzione del canone di locazione mediante la stipula di un nuovo contratto.
“La suddetta istanza trova fondamento nel codice civile dove l’art. 1467 Codice Civile rubricato contratto con prestazioni corrispettive all’ultimo comma prevede che qualora si verifichino eventi che rendano eccessivamente oneroso il contratto sottoscritto e sproporzionatamente gravoso l’adempimento in capo ad uno dei contraenti, le parti possano evitare la risoluzione del contratto modificandone le condizioni; sul punto il locatore potrà essere invitato a rinegoziare, temporaneamente o definitivamente il contratto di locazione, fino al perdurare della crisi economica. In ipotesi di accettazione il contratto novativo dovra’ essere registrato, anche al fine di una riduzione delle imposte a carico del locatore.
*Avvocato e responsabile regionale dell’Adusbef Calabria
